Aylık arşivler: Mayıs 2015

Düz Çatılarda Yalıtım

Düz çatılarda yalıtım uygulamaları yapabilmek için, ilk olarak yalıtım yapacağımız malzemeler çatının dış yüzeyine uygulanır. Dış yüzeye uygulanan malzemeden sonra çatı su geçirmez malzeme ile kaplanmaktadır.

Binanın bodrumunun olup olmaması, zeminde uygulanan yalıtımın yöntemini ve ekonomik olup olmamasını direk etkileyen faktördür. Bodruma sahip evlerde yalıtım malzemesi, bodrum tavanına ya da oldukça karmaşık tekniklerde ev zeminine uygulanmaktadır. Bodrumu bulunmayan evlerde ise; zeminden bir miktar boşluk bırakarak ek bir yalıtım özelliği kazanabilmektedir.

Soğuk iklim koşullarında bulunan binaların zeminlerinin ortalama U değeri 0,50’dır. EPS standartlarında bir yalıtım yapılması halinde U değeri 0,17’e kadar düşmektedir. Orta iklim koşullarında bulunan binaların zeminlerinin U değeri 1,20’dır. Bu değer sıcak iklim bölgelerinde 3,40’dır. Eğer orta ve sıcak iklim koşullarına sahip binalarda EPS standartlarında yalıtım yapılması halinde; orta iklim koşullarındaki U değeri 0,41’e düşmektedir. Sıcak iklim koşullarında U değeri 0,48’e düşmektedir. Toplam yatırım maliyetinde m2 başına değerde en yüksek miktar soğuk iklimdir. Soğuk iklimi sırasıyla orta iklim ve sıcak iklim izlemektedir.

 

Kentsel Dönüşüm Yasasının Aşamaları

6306 sayılı Kanun ile afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların dönüşümünü sağlayarak, ülke genelinde sağlıklı, güvenli ve yaşanabilir yapılar oluşturmak amacıyla çıkarılmıştır. Ülkemizde yaşanan depremler sonucunda ciddi can ve mal kayıplarının yaşanmaması ve şehirlerin; sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerine dönüştürülmesi hedeflenmiştir. Bu hedefler; Kaçak yapılmış alanların yasal ve kabul edilir standartlarda konutlara dönüştürülmesi, doğal afetlerden doğrudan etkilenecek olan sakıncalı alanlarda yer seçmiş konut veya başka kullanım alanlarının dönüştürülmesi, doğal afetlerden doğrudan etkilenecek olan sakıncalı alanlarda yer seçmiş konut veya başka kullanımı sakıncalı çalışma alanlarının dönüştürülmesi, kent içinde niteliksiz, sağlıksız alanların ve yaşanabilir kent standartları dışında kalan alanların dönüştürülmesi, işlevini yitirmiş tarihi mekanların, koruma alanlarının dönüştürülmesi konularını içerir.

6306 sayılı kentsel dönüşüm yasası uygulama aşamaları;

  • Riskli bina tespiti
  • Riskli yapıların tespitine itiraz
  • Riskli yapı tespitinin masrafı
  • Riskli yapıların tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmesi
  • Riskli alanlarda riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda tasarruf yetkilerinin kısıtlanmaları
  • Riskli yapıların yıktırılması öncesi yapılacak işlemler(geçici konut, işyeri tahsisi, kira yardımı yapılması)
  • Riskli yapıların yıktırılması
  • Riskli yapıların yıktırılmasın masrafı
  • Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline getirilen taşınmazlarda ifraz, tevhit, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı yada hasılat paylaşımı
  • Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline getirilen taşınmazlarda yeniden bina yapımında anlaşma sağlanmaması
  • Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline getirilen taşınmazlarda yeniden bina yapımında TOKİ’nin yetkileri
  • Afet riskli alanlarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yetkileri

KAYNAK: https://www.gninsaat.com.tr

Riskli Yapı Nedir

Riskli yapı; yıkılma ve ağır hasar görme riski taşıdığı incelendikten sonra teknik verilere dayanılarak tespit edilen ve ekonomik ömrünü tamamlamış olan yapılardır. Özellikle, bu riskli yapılar deprem bölgelerinde bulunuyorsa, bu yapılar içinde hayatını sürdüren insanlar içinde büyük risk vardır. Kentsel dönüşüm projeleri, bu riskli yapıların daha yaşanılabilir hale getirilmesi için hayata geçirilmiştir. Riskli bina tespiti Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından yapılabilir.

6306 sayılı kanuna göre riskli yapı;

  • Ekonomik tamamlamış olan yapılar.
  • Yıkılma riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapılar.
  • Ağır hasar görme riski taşıdığı teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapılar.

Binanızın riskli olabileceği aşağıdaki maddelere dayanılarak söylenebilir;

  • 2000 yılından önce yapılmış bir bina
  • Binanızın yapımında hazır beton kullanılmamış
  • Binanızın kolonlarından karot ile beton örneği alınmış ve beton dayanımı C10 ve daha az
  • Binanın bodrum katında rutubet; kolon, kiriş demirlerinde paslanma mevcutsa
  • Binanın bodrum katında su izolasyonu yok
  • Binanın herhangi bir katındaki kolon, kirişlerde çatlaklıklar var
  • Binanın herhangi bir katında yapılan tadilatı sırasında taşıyıcı kolon, kiriş kesilmiş
  • Binanızın zemininde oturma ve buna bağlı temelde farklı oturma, bina kolon kirişlerinde çatlaklar varsa binanız risk teşkil etmektedir.

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Başvuruları

Kentsel Dönüşüm Kira yardımı başvuruları; Uygulama alanında, riskli alan veya rezerv alanı belirlenmesine ilişkin karar ve tapu belgesine istinaden ilgili kuruma; Uygulama alanı dışındaki riskli yapılarda, riskli yapı tespitine ilişkin rapor ve tapu belgesine istinaden Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü’ne yapılır.

TOKİ ve İdarenin uygun görmesi ve onaylamasından sonra kira yardımı talepleri Bakanlığa gönderilir. İlgililerine ödenmek üzere idare veya TOKİ’nin hesabına yardım yatırılır. Uygulama alanı dışındaki riskli yapılarda kira yardımı talebinin Müdürlükçe uygun görülmesi ve onaylanmak üzere Bakanlığa gönderilmesi üzerine, doğrudan riskli yapı maliklerinin hesap numaralarına yapılır. Kentsel dönüşüm kira yardımı için gerekli evraklar; maliklerden, kiracilardan ve işyeri kiracılarından istenmektedir.

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımında Maliklerden İstenen Evraklar

  • Tapu Fotokopisi, Başvuru esnasında tapunun aslı da ibraz edilecektir
  • Riskli yapı bildirimi
  • Yeni taşınılan adrese ait nüfus müdürlüğünden alınmış adrese dayalı nüfus kayıt örneği
  • Nüfus cüzdanı fotokopisi
  • Başvuru Formu

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımında Kiracılardan İstenen Evraklar

  • Nüfuz Cüzdanı Fotokopisi
  • Riskli Yapı Bildirimi
  • Riskli binada oturulduğuna dair nüfus müdürlüğünden alınmış adrese dayalın nüfus kayıt örneği veya üzerine kayıtlı su, elektrik, doğalgaz faturası (son 3 aya ait)
  • Yeni taşınılan adrese ait nüfus müdürlüğünden alınmış adrese dayalı nüfus kayıt örneği
  • Başvuru Formu

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımında İş Yeri Kiracılarından İstenen Evraklar

  • Nüfus Cüzdan Fotokopisi
  • Riskli binada olduğuna dair vergi levhası
  • Tahliye edildiğini gösteren güncel vergi levhası
  • Riskli yapı bildirimi
  • Başvuru Formu

KAYNAK: https://www.gninsaat.com.tr

Kentsel Dönüşüm Finansal Destekler

Kentsel Dönüşüm Tespit Kredisi

6306 kanunu uyarınca, riskli yapı tespitleri için özel hesaptan tespit kredisi verilebilir. Hak sahibinin hesabına para aktarıldıktan sonra üç ay içerisinde tespitin yaptırılması ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na gönderilmesi zorunludur. Özel hesaptan kredi kullanmak isteyen hak sahiplerince, bulundukları yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne başvurulur. Kredinin geri ödenme süresi 24 aydır. Geri ödemeler kredinin verildiği tarihi takip eden ay başlar.

Kentsel Dönüşüm Yıkım Kredisi

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından, riskli olduğu tespit edilen yapılar için özel hesaptan yıkım kredisi verilebilir. Kredi sağlandığı tarihten itibaren altı ay içerisinde yıkım işleminin yapılması, enkazının kaldırılması ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bilgi verilmesi zorunludur. Hak sahipleri kentsel dönüşüm kredisi kullanmak istiyorsa, bulundukları yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne başvurmalıdır. Kredinin geri ödenme süresi 24 aydır. Geri ödemeler kredinin verildiği tarihi takip eden ay başlar.

Kentsel Dönüşüm Bakanlıkça Verilecek Yapım Kredisi

Özel hesaptan kredi kullanmak isteyen hak sahiplerinin bankalarca kredi kullanım talepleri olumsuz değerlendirildiği takdirde TÜFE endeksli Kentsel Dönüşüm Projeleri Özel Hesabında kullanmak üzere bulundukları yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne başvurması gerekir. Kredi kullananlar il Bakanlık arasında borçlanma sözleşmesi düzenlenir. Gerekli ipotek tesis ve tescil işlemleri yapılır.

Kentsel Dönüşüm Faiz Desteği

Kredi kullanacak olan gerçek veya tüzel kişiler; Hazine Müsteşarlığı’nın bağlı bulunduğu Bakanın teklifi üzerine Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’ndan karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir.

Kentsel Dönüşüm Faiz Desteği Esasları

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı; kendisine başvuran bankalarla protokol imzalar. Banka, kredi başvurularını protokol hükümleri ve bankanın kredilendirme usul, esas ve mevzuatı çerçevesinde değerlendirir. Banka kredi vermeyi uygun gördüğü hak sahiplerinin listesini Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bildirir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından başvuru 6306 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilir. Faiz desteğinden yararlandırılacaklar Bankaya bildirilir. Faiz desteği sağlanacak krediler için bankalar tarafından talep edilecek ücret, sigorta ve benzeri giderler hak sahipleri tarafından ödenir.

Kentsel Dönüşüm Faiz Desteğinin Geri Ödenmesi

Bankalar tarafından sağlanacak kredilere verilecek faiz desteği ödemeleri, bankanın kullandırılan kredilere ilişkin taksit vadesi sonuna kadar hesaplanan ve her ay kendi kayıtlarına göre kesinleşmiş aylık faiz desteği tutarını Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bildirmesi takiben Bakanlıkça hesaptan gerçekleştirilir. Hak sahipleri tarafından geri ödenmesi gerçekleştirilmeyen krediler için faiz desteği ödemeleri durdurulur. Hak sahiplerinin bankalar ile yapılacak olan protokoller kapsamında kullanacakları kredinin anapara riski ile faiz desteği dışında kalan faiz ödemelerinden doğan risk tamamen bankaya aittir.

Kentsel Dönüşüm Modelleri

Kentsel Dönüşüm temeli Belediyeler Kanunu’na dayandırılarak yürütülmüştür. Bu kanun kapsamında Ankara Büyükşehir Belediyesi tarafından yapılan Dikmen Vadisi projesi örnek bir model olarak ortaya çıkmıştır. Bu proje sayesinde çok büyük bir alan gecekondu bölgesi olmaktan çıkarılarak burada oturan hak sahipleri yaşanır konutlara yerleştirilmiştir ve büyük bir alanda yeşil alan, sosyal ve kültürel alan olarak korunmuştur.

Daha sonra Beyoğlu Belediyesi tarafından yürütülen Tarlabaşı kentsel dönüşüm projeleri yine aynı belediye tarafından yürütülen Okmeydanı kentsel dönüşüm projeleri devam etmektedir.

İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından Kadiköy ilçesi, Fikirtepe kentsel dönüşüm modeli ise imar arttırımı suretiyle gecekondu bölgelerinin ortadan kaldırılması modeli olarak düşünülmüş ve uygulama geçirilmiştir. Fikirtepe bölgesinde bulunan mahalleler, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı teklifi ve Bankalar Kurulu kararı ile riskli alan olarak ilan edilmiş olup,  yetki Çevre ve Şehircilik Bakanlığına geçmiştir.

2014 yılında Fikirtepe kentsel dönüşüm çalışmaları bir kez daha İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı yetkisine geçirilmiştir. Ancak uygulama 6306 sayılı yasada mevcut riskli alanlarda kentsel dönüşüm modeli uygulanmak suretiyle yapılmaktadır.

Kentsel Dönüşüm Kanunu çıktıktan sonra Belediye Başkanları, kendi bölgelerindeki alanlara daha hassas davranarak önemli adımlar atmaya başlamışlardır.

Kentsel Dönüşüm Süreçleri

Kentsel dönüşüm süreci, yıpranmış, depreme karşı dayanıksız ve modern yaşam standartlarına uyum gösteremeyen binaların başka semtlere kaydırılma korkusu yaşamadan, kat maliklerinin isteği doğrultusunda ve kentsel dönüşüm kanunu kapsamında yaşanılabilir, depreme dayanıklı, sosyal donatılara, otoparka ve yeşil alanlara sahip kaliteli yaşam alanlarına dönüştürme sürecini sizler için 12 aşamada özetledik;

1.Aşama: 
Belediye İmar Müdürlüğü veya Tapu Müdürlüğü’ne başvurularak binanıza ait statik – mimari projelerin arşivden temin edilmesi gerekmektedir.

2.Aşama:
Bina deprem risk raporunun alınabilmesi için binaya ait mevcut projelerin, tapunun, nüfus cüzdanı fotokopilerinin, Tapu Müdürlüğü’nden alınmış bağımsız bölüm listelerinin gösterildiği belge ile T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı lisanslı kuruluşlara başvurulması gerekmektedir. Daire tapusu ya da kat mülkiyeti yok ise “Daireye Ait Hisseli Arsa Tapusu” aynı görevi görecektir.

3.Aşama:
Başvuracağınız bakanlık lisanslı kuruluşun gerekli tespit ve incelemeleri gerçekleştirerek binanız için deprem risk raporu hazırlaması gerekmektedir.

4.Aşama:
Binanıza ait deprem risk raporunun bakanlık lisanslı kuruluş tarafından binanızın bağlı bulunduğu İl Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne en geç yedi gün içerisinde bir üst yazı ile sunulması gerekmektedir.

5.Aşama:
Binanıza ait deprem risk raporu bakanlık tarafından 10 gün içerisinde incelenerek eksik bulunmaması durumunda onaylanır. Binanın riskli bulunması durumunda Bakanlık Tapu Müdürlüğü, bir yazı ile bina tapu kütüğüne “Riskli Yapı” şerhini koyar. Bu şerh yalnızca bilgilendirme amaçlıdır, alım-satım yapılmaya devam edilebilir.

6.Aşama:
Tüm kat maliklerine, ilgili tapu müdürlüğünden Bakanlık Resmi Yazısı ulaştırılacaktır. Resmi yazının kat maliklerine tebligatı ile 15 gün içerisinde ilgili bakanlık il müdürlüğüne rapor ile ilgili itiraz hakkınız bulunmaktadır. Binanın riskli bulunması durumunda,  resmi yazının kat maliklerine tebliğinden sonraki 60 gün içerisinde kat maliklerinin en az 2/3 tapu hisse çoğunluğu ile bina Ortak Karar Protokolü hazırlayıp imza altına alması gerekmektedir. Bu protokolde bahsi geçen binanın nasıl, ne zaman, ne şekilde, kime, hangi dağılımla yaptırılacağının kararının alınması gerekmektedir.

7.Aşama:
Binanıza ait Bina Ortak Karar Protokolü’nün, bağlı bulunulan İl Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne bilgi amaçlı olmak sureti ile bir dilekçe ile sunulması gerekmektedir. 2/3 çoğunluğa sahip Bina Ortak Karar Protokolü’nün 2 ay içerisinde imza altına alınamaması durumunda bina bakanlık tarafından yıkılacaktır.

8.Aşama:
Binanın yeniden inşa edilmesi ya da güçlendirilmesini gerçekleştirmek adına müteahhit firma seçiminin yapılması gerekmektedir. Ardından tüm belediye projeleri hazırlatılır ve ilgili belediyeden ruhsat alınır.

9.Aşama:
Binanın yeniden inşası esnasında bakanlık ile anlaşma sağlayan banka kuruluşları yardımıyla Kentsel Dönüşüm Kredisi için başvuruda bulunulması gerekmektedir. Kentsel Dönüşüm Kredisi kapsamında sunulan kira ya da yapım kredilerinden yalnızca bir tanesi kullanılabilmektedir. Aynı anda 2 kredinin birden kullanılması mümkün olmamaktadır.

10.Aşama:
Kentsel Dönüşüm Kira yardımı için kat maliklerinin Bakanlık İl Müdürlüğü’ne başvurması gerekmektedir. Kira yardımı; 18 ay süresince aylık 600 TL’dir.

11.Aşama:
Binanın yeniden inşaatı için inşaat şirketinin kat maliklerinin ortak kararı ile seçilmesi gerekmektedir. İnşaat firması ile imzalanacak sözleşmenin ardından yeni binanın inşaatına başlanılabilecektir. Yeni bina inşaatının her aşaması yapı denetim firmaları tarafından ve kentsel dönüşüm kredisi kullanmanız durumunda banka uzmanları tarafından denetlenecektir.

12.Aşama:
Yeni bina projesi tamamlandığında bağlı olunan belediyeden İskanlı Tapuların alınması gerekmektedir. İskanlı Tapu; bina inşaatının projeye uygun ilerlediği, eksiksiz tamamlandığı ve binanın depreme dayanıklı olduğu anlamına gelmektedir.

KAYNAK: https://www.gninsaat.com.tr/kentsel-donusum-asamalari

Kentsel Dönüşüm Hizmetleri

Faaliyet alanı ve doğası gereği kentsel dönüşüm, mevcut şehrin yapısına ve bu şehirde yaşayan insanların fiziksel, sosyal ve ekonomik geleceği üzerine ve buna bağlı olarak da kentim bütün geleneklerine etki etme gücüne sahiptir. Dolayısıyla, tüm planlama çalışmalarında, sosyolog, ekonomist, mühendis, mimar, şehir plancı ve peyzaj mimarı gibi farklı disiplinlerin birlikte çalışması doğru olacaktır.

Kentsel dönüşüm hizmetleri, beş temel amaca hizmet etmek üzere tasarlanmalıdır;

  • Kentin toplumsal sorunları ile fiziksel koşulları arasında doğrudan bir ilişki kurulmalıdır. Çünkü kentsel alanların çöküntü alanı haline gelmesindeki en büyük nedenlerden biri toplumsal çöküş ya da bozulmadır. Kentsel dönüşüm projeleri, temelde toplumsal bozulmanın nedenlerini araştırmalı ve bu bozulmayı önleyecek önerilerde bulunmalıdır.
  • Kentsel dönüşüm, kent dokusunu oluşturan birçok öğenin fiziksel olarak sürekli değişim ihtiyacına cevap vermelidir. Bir başka deyişle, kentsel dönüşüm projeleri kentin hızla büyüyen, değişen ve bozulan dokusunda ortaya çıkan yeni, fizikseli, toplumsal, ekonomik, çevresel ve altyapısal ihtiyaçlara göre, kent parçalarının yeniden geliştirilmesine olanak sağlamalıdır.
  • Kentsel refah ve yaşam kalitesini arttırıcı bir ekonomik kalkınma modeli/yaklaşımını ortaya koymalıdır.
  • Toplumsal ve fiziksel bozulmanın yanı sıra, kentsel alanların çöküntü bölgeleri haline gelmesinin önemli nedenlerinden birisi de; bu alanların ekonomik canlılıklarını yitirmesidir. Kentsel dönüşüm projeleri, fiziksel ve toplumsal çöküntü alanları haline gelen kent parçalarında ekonomik canlılığı yeniden getirecek stratejileri geliştirmeyi böylece kentsel refah ve yaşam kalitesini arttırmayı amaçlamalıdır.
  • Kentsel alanların en etkin biçimde kullanımına ve gereksiz kentsel yayılmadan kaçınmaya yönelik stratejilerin ortaya konmasıdır.

Kentsel dönüşüm projelerinde bölgenin sorunları ve potansiyellerinin niteliğine bağlı olarak, bu hedeflerden biri veya birkaçı ön plana çıkabilmektedir.