Aylık arşivler: Ekim 2015

Kentsel Dönüşüm Avantajları

Kentsel dönüşüm riskli sayılabilecek alanların ve binaların yeniden yapılandırılmasını amaçlar. Kentsel dönüşümün süreci kimilerine göre iyi, kimilerine göre kötü bir kavram olarak görünebilir. Kentsel dönüşümün faydaları sürecin nasıl yürütüldüğüyle alakalıdır. Ülkemizde geçmişten gelen çarpık kentleşme ve binaların zayıf yapılmasından dolayı, deprem ve olası diğer afetlere karşı çok savunmasız durumdadır. Bu binaların yenilenmesi ve günümüz teknolojisiyle birleşerek sağlıklı binalar haline gelmesi yararlı bir durumdur.

İnsanlarımızın bu süreçten korkmalarının en temel sebebi biraz karmaşık bir süreç olmasıdır. Yapının yıkımından sonra neler olacağı, arsa payı gibi durumlar karışıklık yaratarak sürece tedirgin bakmalarına neden olmaktadır. Önemli olan bu süreci tam anlamıyla doğru yürütecek uzmanlara sahip lisanslı bir firma ile anlaşarak bu işe girmektir. Bu şekilde devletin desteklerinden, kredilerden nasıl yararlanacağınız vb. konularda detaylı yardımlar alırsınız. Kentsel dönüşümün avantajları ancak süreç doğru yürütüldüğünde görülür.

Kentsel Dönüşüm Avantajları

  • Riskli yapıların tespit edilmesi
  • Kentteki sorunlu alanları ve binaları daha yaşanabilir ve sağlıklı bir hale getirmek.
  • Ekonomik ömrünü tamamlamış binaların değerini günümüz standartlarına getirmek
  • Çarpık yapılaşmanın önüne geçmek
  • Geçici konut
  • İşyeri tahsisi
  • Kira yardımı
  • Faiz desteği
  • Tespit ve yıkım kredileri

Arsa Payı

Kentsel dönüşüm kapsamında, riskli olarak görülen yapıların yıkımı gerçekleştirildikten sonra yerine kanunlara uygun sağlıklı binalar yapılmaktadır. Bu süreçte belki de en fazla karmaşa yaşanan süreç Kentsel dönüşüm arsa payları dağıtımıdır.

Bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payına arsa payı nedir. Kat mülkiyet veya kat irtifakı kurulurken bağımsız bölümler üzerine rayiç değerler orantısında verilen paydır. Kentsel dönüşüm arsa payı bir taşınmazda, kat irtifakı kurulurken geçirilen ya da kat mülkiyeti geçirilirken kurulur. Kısaca, taşınmaz inşa edilirken arsa payı her bir bağımsız bölüme bulunduğu konum-cephe-değer dikkat alınarak dağıtılan bir paydır. Konum-cephe-değerin dikkate alınmasının sebebi, bir apartmanda aynı metrekarede iki daire olduğunu düşünürsek, yola cepheli bir daire ile cephesi olmayan bir daire arasındaki farkın arsa payı yola cepheli daireye fazla vermekle ölçülmesidir. Kentsel dönüşüm arsa payı hesaplama hakkında bilgisi olmayan vatandaşların arsa bilgileri ve formülü öğrenerek kendileri kabaca hesaplama yapabilirler veya arsa payını tapu dairesinden öğrenebilirler.

Kentsel Dönüşüm Arsa Payı Sorunu

Kentsel Dönüşüm uygulamalarında genel olarak arsa payı sorunu çıkma nedenleri, yasa ile birlikte birçok yerde vatandaş taşınmazı ile ilgili risk analizi yaptırıyor ve binasının yeniden yapım sürecine dahil olmak istiyor. Vatandaş uygulanan bazı kentsel dönüşüm yasası ve yönetmeliklerinde haksızlık olduğunu düşünüyor. Genelde arsa payı ile alakalı şu noktalarda soru işaretleri yaşanıyor; Arsa payı kentsel dönüşüm yasasında kilit bir kavram ve maliklerin anlaşamaması durumunda son noktada arsa paylarının 2/3’ü oranında karar alınabiliyor. Arsa payı yeniden yapımda da çok büyük bir önem arz ediyor. Şöyle ki, müteahhitler yeniden yapımda maliklere arsa payları ve hali hazırda kullandıkları metrekare üzerinden bir daire veya işyeri veriyor. Bu yaşanan arsa payı sorunu nedeniyle kentsel dönüşümde süreç istendiği gibi gitmiyor ve birçok taşınmazda arsa payları nedeniyle mahkemede arsa payı düzeltim davaları açıyorlar. Arsa Payı Düzeltim Davasında bilinmesi gereken en önemli nokta sizin binanızda imar durumu, manzara değişikliği, bakım onarım vb. durumları dikkate almaz. Sadece binanın yapıldığı tarihteki konum cephe ve değere göre dağıtımı yapılır. Vatandaşın yapması gereken, bu işleri önemseyerek yapan, geçmişte inşaat ve türevi işlerde onlara sektörde referans gösterebilecek, liderliğini ispatlamış şirketlerle bu sürece girmeleridir. Bu sayede, kentsel dönüşüm yasasında yapılması gerekenler hakkında detaylı bilgiye sahip olabilirler.

İstanbul İnşaat Projeleri

İnşaat sektörü, her geçen gün kendini yenileyen bir yapıya sahiptir. Teknolojinin de gelişmesiyle birlikte İstanbul inşaat projeleri de büyük değişimler yaşamıştır. İnsanların da bu gelişimle birlikte ihtiyaçları ve yaşayış şekilleri değişmektedir. İnşaat projeleri gerçekleştiren her şirketin günümüzde yapılarda kalite, estetik, sağlık gibi bütün unsurları içinde bulunduran projeler ortaya çıkarması artık gereklilik halinde gelmiştir. Tabii ki günümüzde daha az inşaat malzemesiyle daha fazla para kazanmayı hedefleyen ve insanların yaşadıkları alanı kalitesiz yapan projelere de rastlanmaktadır.

İnşaat projelerinde, her süreç çok hassas yönetilmelidir. Bir inşaat projeniz varsa ihtiyaçlarının doğru analiz edilmesi gereklidir. Bu analizin doğru yapılması için çok iyi bir plan yapmanız gerekir. İnşaat için ihtiyaç programı yapmak inşaat sürecinde önümüzü daha rahat görmemiz açısından çok önemlidir. Her ihtiyaç inşaatın büyüklüğüne ve küçüklüğüne göre değişiklik gösterir. Yapıları amacına uygun yapmak için projelendirme sürecinin de düzgün olması gerekmektedir. Günümüzde bilinçli inşaat gerçekleştiren şirketler yapıların kaliteli olması için projelendirmeye çok önem vermektedir. İnşaatın projelendirmesinde önemli olan nitelikler, yasalara uygunluk, sağlamlık, işlevsellik, rasyonellik, güzellik, sağlıklı, kaliteli, çağdaş olması olarak sıralanabilir.

İnşaatın sistemli bir şekilde işlemesi için, inşaat işini gerçekleştirecek olan şirketin organizasyonun da iyi olması gerekmektedir. Bu organizasyonun iyi olması inşaat sürecinin daha hızlı daha kaliteli ilerlemesine sebep olur. Organizasyon içinde bulunan bütün çalışanlar görevini doğru yaptığı sürece, işleyiş ve verimliliğin çok daha seviyelere geleceği bir gerçektir. İnşaat projelerinde kullanılacak malzeme, makine vb. bütün ekipmanların kullanışlı, ekonomik, estetik, sorunsuz, kaliteli olması gerekmektedir.

İş başlarken bütün risk unsurları düşünülmelidir. Şantiyenin yeri ve kuruluşu düzgün kurallara uygun yapılmalıdır. İş güvenliğine çok dikkat edilmelidir ve sürekli kontrolleri yapılmalıdır. Stratejik planlamanın, iş programının, finans analizinin, lojistik sürecinin, zamanın, tedarikin, yasal işlemlerin, projelerin nitelik ve nicelik olarak eksiklerinin değerlendirilmesi gerekmektedir.

İnşaat projelerinde, bu durumların hepsi kurallara uygun ve doğru yapıldığı sürece projenin başarılı olmaması için hiçbir neden yoktur. Günümüzde her inşaat şirketinin bu düzeni dikkate alarak insanların yaşadıkları alanlarda daha mutlu ve rahat olmaları sağlanabilir. GN İNŞAAT olarak, İstanbul inşaat projeleri için bu kuralları ve hassasiyeti dikkate alarak yaklaşıyoruz.

İnşaat Malzemeleri

İnşaat sürecindeki en önemli görevlerden biri de planlı bir şekilde yapı malzemeleri seçimidir. İnşaat malzemeleri çoğunlukla yapının proje mimari tarafından tasarım aşamasında türü belirtilebilir. Ancak bu ön belirleme sadece Birim Fiyat tespiti için ön bilgi olur. Bu gerçekleştirilen ön tespit malzemenin siparişi için yeterli değildir. Malzemenin kalitesi, adedi, ebadı, üretici firmanın ismi vb. operasyonların düzgün belirlenmesi gerekir. Özellikle malzemenin fiyatı ve performansı konuları için inşaatçının etkin araştırma yapması veya yaptırması gerekir.

Malzemelerin doğru seçimi için Kontrol mimarı veya Mühendisinin de araştırma yapması gereklidir. Malzeme alım öncesinde, miktarlar belirlenmelidir. Miktar belirlenirken keşiflerdeki miktarlardan yararlanılır. Tereddüt halinde metrajlar kontrol edilir veya yeniden yapılır.

Malzeme seçimi sırasında ayrıca, kullanılacak yapı malzemesinin güvenli olduğu, zarar veren unsurlar içermediği Malzeme Güvenliği Bilgi Formu istenerek kontrol edilmelidir. Sakıncalı inşaat malzemelerine; içinde zararlı madde, iş güvenlik riski bulunan (tehlikeli), sakıncalı atık içeren malzemeler sayılabilir. Kaba yapı malzemelerini oluşturan taş, kaya, kil, kum, çakıl, mıcır, kireç, çimento, briket, tuğla, gazbeton, bloklar, kereste, inşaat demiri, çelik hasır, beton çivisi, inşaat çivisi, mozaik, tavlı tel gibi malzemelerinin seçimine de aynı şekilde dikkat edilmelidir. Kaba yapı malzemelerinin yetkinliğini ve uygunluğunu belirleyen hususlar Bayındırlık Bakanlığı Genel teknik Şartnamelerinde ayrıntılı olarak belirtilmiştir.

İnşaat Malzemelerinin Genel Özellikleri

  • Fiyatının uygun, ödeme şartlarının cazip
  • Firesiz
  • Kalitesi ve Performansı yüksek
  • Kolay sağlanan, saklanabilen
  • Garanti süreçleri uzun
  • Şartnameler Uygun

İnşaat Malzemesi Araştırması Nerelerde Yapılır

  • Fuarlardan
  • Piyasa araştırmalarından
  • Meslektaş önerilerin
  • İnternet üzerinden
  • Showroom
  • Yapı Malzemeleri Kataloglarından
  • Firmaların ürün tanıtım broşürlerinden
  • Daha önce çalışılmış olan firmalardan
  • Basın yayın kuruluşlarından

İnşaat Nedir

İnsanlar göçebe hayatını bırakıp yerleşik hayata geçtikten sonra inşaatlar yaparak orada hayatlarını sürdürmeye başlamışlardır. Geçmişte yapı inşaat olarak kendini kanıtlamış birçok eserle tanıştık. Örneğin, Osmanlı’nın “Camileri”, Hindistan’ın “Tac Mahal’i” Çin’in “Çin Seddi” vb. Bu eserler ne kadar eski zamanda olsa da bu sektöre ekonomik ve teknik olarak ne kadar önem verildiğini göstermektedir.

İlerleyen çağlar içinde insanlar, devletler, yaşayış şekilleri, gereksinimler, kavramlar değişmiş ve yapılar çeşitlenmiş, büyümüştür. Kısaca, karada veya suda yapılan tüm bina, yol, köprü, baraj, kanalizasyon vb. tesislerin yapım çalışmalarına İNŞAAT denir. İnşaat işleri, bina inşaatı, altyapı inşaatı olmak üzere ikiye ayrılır.

İnşaat sektörü, insan yaşamını tümüyle etkileyen ve ilgilendiren bir sektördür. Bu sektörün yaptığı konutlarda oturur, okullarda okur, iş yerlerinde çalışır, yol vb. alt yapı tesislerinden yararlanarak yaşarız.

En önemli şey olan İnsan unsurunu yakından ilgilendiren inşaat sektörü, hatalar ve başarısızlıklar yapıldığı durumlarda çok kötü sonuçlarla karşılaşılır. Bu yapılan yanlışların deprem, sel baskını, heyelan, yangın vb. afetlerde meydana gelen kayıplardan sonra ne kadar önemli olduğu anlaşılır. İnşaat sürecindeki her kişinin planlı ve işinin hakkını vererek yapması, topluma daha düzgün, çağdaş ve sağlam yapılarda yaşama imkanı sunar.

Genel olarak İnşaat sektörünün sorunlarının ana nedenleri

  • Yapı kültürünün gelişmemiş olması,
  • Fazla kar için malzemeden kaçmak,
  • Uzman olmayan kişilerle çalışmak,
  • Sektördeki haksız rekabet,
  • Yasaların yeterince uygulanmaması,
  • Ekonomik zayıflıklar

Parsellerde İfraz İşlemi

Riskli yapı olarak belirlenmiş bir parselde birden fazla taşınmaz olması ve bir kısım taşınmazın risksiz olarak belirlenmiş olması halinde, risksiz olarak belirlenen yapılar uygulama dışı tutulabilecektir. Bu durumda risksiz olan yapının ifraz işleminin yapılması gerekmektedir. İmar kanunu çerçevesinde riskli yapının risksiz yapıdan ifrazı hukuken mümkün görünmüyor yani risksiz yapı ayrıldığında riskli yapı üzerinden inşaat imkanı oluşmuyor ise; Maliklerin anlaşması ile risksiz yapı korunabildiği gibi, uygulama bütünlüğü açısından risksiz yapılarda kanun kapsamına alınarak uygulama sürecine dahil edilebilecektir. Burada belirtilmek istenen bir parselde birden fazla taşınmaz var bu taşınmazlardan bir kısmı riskli bir kısmı risksiz olarak tespit edilmiş ancak riskli yapılar risksiz yapılardan hukuken ifraz işlemi ile ayrılamıyor ise uygulama tüm taşınmaz parselinde risksiz yapılarda dahil edilmek koşulu ile yapılabilecektir.

Riskli yapı ilan edilen parselden birden fazla yapı olması ve bu yapılardan riskli olanların riskli olmayanlardan ayrılması işlemlerinin yapılması için çok büyük bir kolaylık getirilmiş ve bu işlemlerin Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri tarafından yürütüleceği belirtilmiştir.

Özel Hesaptan Kira Yardımları

Kentsel dönüşüm uygulaması yapılan yerlere Dönüşüm Projeleri Özel hesabından kira yardımı sağlanmaktadır. Uygulama alanı dışındaki riskli yapılarda kentsel dönüşüm kira yardımı talebinin Müdürlükçe uygun görülmesi ve onaylamak üzere Bakanlığa gönderilmesi üzerine, doğrudan riskli yapı maliklerinin hesap numaralarına yapılır. Uygulama alanında kira yardımı talebinin uygulamayı yapan İdare veya TOKİ’ce uygun görülmesi ve onaylamak üzere Bakanlığa göndermesi üzerine, ilgililerine ödenmek üzere idare veya TOKİ’nin hesabına geçirilir. Dönüşüm projeleri Özel Hesabından ayrı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz.

Kentsel Dönüşüm Taşınmaz Maliklerin Hakları

Uygulama alanları, riskli alan olarak Bakanlar Kurulu kararıyla kesin olarak kararlaştırılmış, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen rezerv yapı alanı ve riskli yapıların bulunduğu alandır.

Uygulama alanında yapılacak taşınmazın niteliği ilgili idare tarafından belirlenmek koşulu ile uygulama alanında taşınmazı bulunan maliklere uygulama alanında yapılacak konut ve işyerlerinden verilmek üzere bu maliklerle sözleşme yapılır.

Hak sahibine verilecek işyeri yada konutun bedelinden uygulama alanında bulunan taşınmazın enkaz bedeli düşülür. Hak sahibi bu hesaplamadan sonra hala alacaklı kalır ise taraflar arasındaki anlaşmaya bağlı olarak ilgili kurum tarafından imar transferi yapılarak veya taşınmaz tahsis edilerek yapılabilir. Eğer hesaplama sonucunda hak sahibi olan taşınmaz maliki borçlu kalır ise yine taraflar arasındaki anlaşmaya bağlı olarak borç taksitler halinde ödenebilir.

KAYNAK: https://www.gninsaat.com.tr/uygulama-alanindaki-maliklerin-haklari

Tespit ve Yıkım Kredisi Şartları

Yapılacak tespitler için, özel hesaptan tespit kredisi verilebilmektedir. Bu kredi hak sahibine sağlandıktan sonra üç ay içerisinde tespitin yaptırılması ve Bakanlığa gönderilmesi zorunludur. Riskli alanda yer alan veya riskli olduğu tespit edilen yapılar için, Bakanlıkça özel hesaptan yıkım kredisi verilebilir. Kredi tutarının hak sahibinin hesabına aktarıldığı tarihten itibaren alt ay içerisinde yıkım işleminin yaptırılarak enkazının kaldırılması ve Bakanlığa bilgi verilmesi zorunludur. Her iki durum içinde Aksi bir durum olduğu takdirde 6183 sayılı Kanunun 51. maddesinin 1. fıkrasında yer alan gecikme zammı uygulanır ve kredinin tamamı hemen ödenmesi gerekir.

Özel hesaptan kredi kullanmak istenildiği durumlarda, bulundukları yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine başvurulur. İl Müdürlüklerince incelenen kredi başvurularında uygun görülenler onaylanmak üzere Bakanlığa gönderilir.

Verilecek kredinin miktarı, her yıl Bakanlık tarafından yayımlanan Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ uyarınca belirlenecek yapı yaklaşık maliyetinin %1’ini Tebliğde öngörülmeyen yapı sınıfları için ise yapı keşif bedelinin %1’ini geçemez.

Açılan kredi peşin olarak Özel Hesaptan hak sahibinin hesabına aktarılır. Kredinin geri ödeme süresi 24 aydır. Geri ödemeler kredinin verildiği tarihi takip eden ayla başlar.

Kentsel Dönüşüm Sosyal Yapı Stratejisi

Dünyada, kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin kanunlar ve takip edilen stratejiler ile ilgili İngiltere’den örneklerin de verileceği yazımızda sonrasında da genel itibariyle dünyada yer alan stratejilere yer vermek istiyoruz.

İngiltere’de bir üniversitenin çevre bölümünün raporuna göre dönüşüm alanının geleceği için öngörülen stratejiler;

  • Alanın yönetimi ve organizasyonuna dahil olan işlerin bir şekilde ortaya konulması
  • Yönetim ve organizasyon maliyetlerinin kesin hesaplarla ortaya konulması
  • Dönüşüm alanındaki aktörlerin rollerinin belirlenmesi
  • Dönüşüm alanının yönetim ve organizasyondaki yetki ve sorumluluğun açıkça belirtilmesi
  • Harcamalarda yetki ve sorumluluğun açıkça belirlenmesi
  • Gerektiğinde bu sorumlulukların başka birimlere aktarılması ve bunun koşullarının saptanması
  • Kentsel Dönüşüm Projesi süresinin ve proje ekibinin yetki süresinin netleştirilmesi
  • Gerektiğinde alternatif önerilerinin devreye sokulması
  • Dönüşüm alanında sürdürülebilirliğin sağlanması

İngiltere’nin kentsel dönüşüm uygulamalarındaki başarısının, “Sürdürülebilir Mekânsal Gelişim” sürecini iyi yönetmesi ve bu gelişme sürecinde ekonomi, çevre ve toplum birlikteliğine yönelmesinin payı olduğu söylenebilir. Sürdürülebilir mekânsal gelişme, sadece ekonomik yapı üzerine eğilmemekte, aynı zamanda “toplum” ve “çevre” hedeflerini de bir arada bulundurmaktadır. İngiltere, “kentin yoksul ve dönüşüme ihtiyaç duyan alanlarının kente yeniden kazandırılması, sosyal eşitsizliklerin önlenmesi ve beraberinde ekonomik kalkınma ve çevresel gelişmenin sağlanması” amaçlı yerel koordinasyonu “merkezi idare” desteğinde sağlayabilen ve yöre halkını güçlendiren “mahalle yenileme üniteleri” oluşturmayı başarmıştır. Bu birimler, fon aktarımı ve yerel bazda oluşturulacak sorunları merkezi idareye bildirmek üzere sorumludur. Ayrıca il bazında oluşturulan kentsel yenileme ajansları (Londra Gelişme Ajansı) aracılığıyla, “ekonomik gelişme, yatırımda rekabet edilebilirliğin arttırılması, yerelin var olan potansiyellerinin ortaya çıkarılması ve arttırılması” gibi konularda sürdürülebilir mekânsal gelişmeyi destekleyen birimler aktif olarak görev yapmaktadır.

Genel olarak İngiltere, kentsel dönüşüm uygulamalarındaki başarısını, “kurumsal altyapının ulusal bazdan yerel koordinasyona kadar kademelenmesi”, “yerelde yaşanan sorunların, toplum, ekonomik ve çevre kriterleri eşliğinde sürdürülebilir mekânsal gelişmeyi destekleyecek nitelikte biçimlendirilmesi ve bu şekilde sosyal yapının mahalle ölçeğinden ilçe, il, ulus kademesine kadar oluşturulmasına borçludur.