Kategori arşivi: Kentsel Dönüşüm

Dış Duvar Kaplamaları

Dış duvar, genellikle dış etkiler altındadırlar. Bu dış etkiler, güneş ışını, rüzgar, yağmur ve hava kirliliği yani atmosfer etkileridir. Yapıları dış etkilerden korumak için çeşitli malzemelerle duvarlar kapatılır. Bu kaplama malzemeler; taş, mermer, mozaik, akrilik vb.

Taş Kaplamalar

Taş Duvar kaplama, homojen yapılı güzel görünüşlü ve dış etkilere dayanıklı olmalıdır. Kaplama olarak kullanılan taşlar, ince ve kaba olarak kalınlıklarına göre ikiye ayrılırlar.

İnce taş kaplamalar, kesilerek ve yontularak kalınlıkları 10-12 cm olarak hazırlanırlar. Bu kaplamalar, duvarla birlikte örtülürler. Kaplama arasında veya arkasında kalan boşluklara çimento şerbeti akıtılarak doldurulur. Kaplama taşı, yandaki kaplamaya ve duvara uygun metallerle bağlanır.

Kaba taş kaplamaların kalınlıkları 15 – 20cm olmalıdır. Bu kaplamalar, duvarla birlikte örtülürler. Kaplama arasında veya arkasında kalan boşluklara çimento harcı ile doldurulur.

Mermer Kaplamalar

Bazı özellik arz eden binaların dış cepheleri 2 – 3cm kalınlığında ki mermerle kaplanır. Mermer boyutları isteğe bağlı olarak değiştirilebilir. Mermer kaplamalar diğer kaplama malzemelerine göre pahalı olabilir. Bundan dolayı bazı binalarda birinci katlara kadar, bazen de zeminden 100 – 150cm yüksekliğe kadar mermer kaplama yapılabilir. Kaplama yapılacak yüzeyin temiz ve tozdan ari olması kaplamanın yapıştırılması açısından çok önemlidir. Mermer kaplama ile duvar arasındaki boşluk, 600 dozlu ince harçla doldurulur. Kaplamalar, birbirlerine ve duvarlara kenet demirleriyle bağlanır.

Mozaik Kaplamalar

Genel olarak binaların dış cepheleri, 2-2,5cm kalınlığında istenilen renklerde yapılırlar. Bu kaplamalar mozaik pirinçlerinden yapılır. Mozaik sıvalar, normal kaba sıva üzerine sıva gibi duvara uygulanır sonradan taşçı taraklarıyla taraklanarak güzel bir görünüm elde edilir. Mozaik yapılacak yüzeyler yüksek ısıda pişmiş seramik ve be te be ile de kaplanabilir. Betebe, fabrika imalatı olması nedeniyle ikinci bir işçiliğe gerek yoktur ve boyları da aynıdır. Karton üzerine yapışmış küçük kareler şeklindedir. Genellikle en yaygın kullanılan karelerin ebatları, 10mm, büyük karelerinde boyutların ise 30mm’dir. Yapışma kartonlarının boyutları ise 31,5 cm’lik kare tabaka halinde olurlar. Betebe mozaik kaplama normal mozaik pirinç kaplamaya göre oldukça pahalıdır. Kaba sıva yapıldıktan 2 – 3 gün sonra betebe’nin yapışacağı kalınlıkta üzerine yüksek dozlu çimento harcı ile sıva yapılarak hemen yapıştırılır. Bu kaplamalar, dış etkenlere karşı oldukça dayanıklıdırlar. Sağlam ve güzel görünümden dolayı günümüzde kullanım alanı oldukça genişlemektedir.

Akrilik Kaplamalar

Sıva, beton ve tuğla duvar üzerine fırça, rulo ve tabancalarla iki kat olarak yapılır. Suya, rutubete ve ateşe karşı oldukça dayanıklıdır. Değişik renklerde bulunurlar. Akrilik’in uygulanacağı yüzeyin sıcak olmasından bazı beklenmedik olumsuzluklar meydana gelebilir. Bunu önlemek için yüzeyin su ile soğutulmasında yarar vardır. Genellikle yurtdışında patentli firmalar tarafından üretilmektedir.

Kum Sıva

Mineral sıva olarak bilinen doğal mermer ve granit parçacıkları istenilen boyutta elenerek akrilik polimer bağlayıcı ve ilave katkı malzemeleriyle donatılmış bir sıvadır. Son teknolojik imkanlarla çok harika yüzeyler elde edilmiş çok yaygınlaşmış bir malzemedir.

Mineral sıva özellikle 1990’dan sonra inşaatların dış cephelerinde sıkça görülmektedir. Ülkemizde mineral sıva üreten birçok inşaat malzemesi sektörleri bu alanda önemli adımlar atmış şu anda ihraç ettiği birçok ülke bulunmaktadır.

Ülkemizin birçok yerinde tabi renkleri kolaylıkla sağlayan ocaklarda mermer ve granit taşı bulunmaktadır. Bunlar özel makinelerde istenilen büyüklüklerle kırılarak mineral sıva kumu üretilir.

Bu malzemenin uygulandığı cephelerde soylu diri ve seçkin bir görünüm ile somut bir kalite elde edilmektedir.

Uygulanacak yüzeyler temizlenir ve kurutularak zemin hazır hale getirilir. Eğer yüzeyde kir pas boya kimyasal artıklar kireç vs. gibi malzemeler varsa bunlar tamamıyla temizlenmelidir.

İç ve dış cephelerde kullanılmaktadır. Çok ince yapıya sahip olanlar dekoratif amaçlarla iç cephelerde ve merdiven boylarında kullanılır. Kalın tanecikli olanlar dış cephelerde kullanılmaktadır suya, ısıya karşı dirençleri yüksektir.

Mermer Döşeme Kaplamaları

Mermer kaplamalar genellikle ıslak, aşınan ve dekoratif yerlerde kullanılır. Beton ve betonarme döşemelerin üzerine, 1-2 cm çimento harcı ile döşenir. Kaplama arasındaki derzler, çimento şerbeti ile doldurulur. Genel olarak boyutları, 30×30 ile 80×80 cm, kalınlıkları ise 3-4 cm arasındadır. İsteğe bağlı olarak kalınlık boyutlar değişebilir. Bu kaplamalar, çok iyi cila tutarlar. Diğer kaplama malzemelerine göre pahalıdır. Mermer Çeşitleri içinde en estetik üründen biridir.

Mermer zemin döşemeleri kullanımlarında estetik ve sanatsal bir üründür. Taş usta ellerde sanata dönüşür. Mermer ürünler yıllar içinde kullanımdan dolayı meydana gelebilecek matlaşma ve bozulmalara karşı tekrar tekrar cilalanarak ilk gün kullanımı sunar. Mermerin tekrar cilalanabilme özelliğinin bulunması zemin ve basamak kaplamalarında diğer ürünlere (granit- kuvars taşlar – seramik) göre tercih konusu olmasının en mühim nedenlerindendir.

Kentsel Dönüşüm Avantajları

Kentsel dönüşüm riskli sayılabilecek alanların ve binaların yeniden yapılandırılmasını amaçlar. Kentsel dönüşümün süreci kimilerine göre iyi, kimilerine göre kötü bir kavram olarak görünebilir. Kentsel dönüşümün faydaları sürecin nasıl yürütüldüğüyle alakalıdır. Ülkemizde geçmişten gelen çarpık kentleşme ve binaların zayıf yapılmasından dolayı, deprem ve olası diğer afetlere karşı çok savunmasız durumdadır. Bu binaların yenilenmesi ve günümüz teknolojisiyle birleşerek sağlıklı binalar haline gelmesi yararlı bir durumdur.

İnsanlarımızın bu süreçten korkmalarının en temel sebebi biraz karmaşık bir süreç olmasıdır. Yapının yıkımından sonra neler olacağı, arsa payı gibi durumlar karışıklık yaratarak sürece tedirgin bakmalarına neden olmaktadır. Önemli olan bu süreci tam anlamıyla doğru yürütecek uzmanlara sahip lisanslı bir firma ile anlaşarak bu işe girmektir. Bu şekilde devletin desteklerinden, kredilerden nasıl yararlanacağınız vb. konularda detaylı yardımlar alırsınız. Kentsel dönüşümün avantajları ancak süreç doğru yürütüldüğünde görülür.

Kentsel Dönüşüm Avantajları

  • Riskli yapıların tespit edilmesi
  • Kentteki sorunlu alanları ve binaları daha yaşanabilir ve sağlıklı bir hale getirmek.
  • Ekonomik ömrünü tamamlamış binaların değerini günümüz standartlarına getirmek
  • Çarpık yapılaşmanın önüne geçmek
  • Geçici konut
  • İşyeri tahsisi
  • Kira yardımı
  • Faiz desteği
  • Tespit ve yıkım kredileri

Arsa Payı

Kentsel dönüşüm kapsamında, riskli olarak görülen yapıların yıkımı gerçekleştirildikten sonra yerine kanunlara uygun sağlıklı binalar yapılmaktadır. Bu süreçte belki de en fazla karmaşa yaşanan süreç Kentsel dönüşüm arsa payları dağıtımıdır.

Bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payına arsa payı nedir. Kat mülkiyet veya kat irtifakı kurulurken bağımsız bölümler üzerine rayiç değerler orantısında verilen paydır. Kentsel dönüşüm arsa payı bir taşınmazda, kat irtifakı kurulurken geçirilen ya da kat mülkiyeti geçirilirken kurulur. Kısaca, taşınmaz inşa edilirken arsa payı her bir bağımsız bölüme bulunduğu konum-cephe-değer dikkat alınarak dağıtılan bir paydır. Konum-cephe-değerin dikkate alınmasının sebebi, bir apartmanda aynı metrekarede iki daire olduğunu düşünürsek, yola cepheli bir daire ile cephesi olmayan bir daire arasındaki farkın arsa payı yola cepheli daireye fazla vermekle ölçülmesidir. Kentsel dönüşüm arsa payı hesaplama hakkında bilgisi olmayan vatandaşların arsa bilgileri ve formülü öğrenerek kendileri kabaca hesaplama yapabilirler veya arsa payını tapu dairesinden öğrenebilirler.

Kentsel Dönüşüm Arsa Payı Sorunu

Kentsel Dönüşüm uygulamalarında genel olarak arsa payı sorunu çıkma nedenleri, yasa ile birlikte birçok yerde vatandaş taşınmazı ile ilgili risk analizi yaptırıyor ve binasının yeniden yapım sürecine dahil olmak istiyor. Vatandaş uygulanan bazı kentsel dönüşüm yasası ve yönetmeliklerinde haksızlık olduğunu düşünüyor. Genelde arsa payı ile alakalı şu noktalarda soru işaretleri yaşanıyor; Arsa payı kentsel dönüşüm yasasında kilit bir kavram ve maliklerin anlaşamaması durumunda son noktada arsa paylarının 2/3’ü oranında karar alınabiliyor. Arsa payı yeniden yapımda da çok büyük bir önem arz ediyor. Şöyle ki, müteahhitler yeniden yapımda maliklere arsa payları ve hali hazırda kullandıkları metrekare üzerinden bir daire veya işyeri veriyor. Bu yaşanan arsa payı sorunu nedeniyle kentsel dönüşümde süreç istendiği gibi gitmiyor ve birçok taşınmazda arsa payları nedeniyle mahkemede arsa payı düzeltim davaları açıyorlar. Arsa Payı Düzeltim Davasında bilinmesi gereken en önemli nokta sizin binanızda imar durumu, manzara değişikliği, bakım onarım vb. durumları dikkate almaz. Sadece binanın yapıldığı tarihteki konum cephe ve değere göre dağıtımı yapılır. Vatandaşın yapması gereken, bu işleri önemseyerek yapan, geçmişte inşaat ve türevi işlerde onlara sektörde referans gösterebilecek, liderliğini ispatlamış şirketlerle bu sürece girmeleridir. Bu sayede, kentsel dönüşüm yasasında yapılması gerekenler hakkında detaylı bilgiye sahip olabilirler.

Parsellerde İfraz İşlemi

Riskli yapı olarak belirlenmiş bir parselde birden fazla taşınmaz olması ve bir kısım taşınmazın risksiz olarak belirlenmiş olması halinde, risksiz olarak belirlenen yapılar uygulama dışı tutulabilecektir. Bu durumda risksiz olan yapının ifraz işleminin yapılması gerekmektedir. İmar kanunu çerçevesinde riskli yapının risksiz yapıdan ifrazı hukuken mümkün görünmüyor yani risksiz yapı ayrıldığında riskli yapı üzerinden inşaat imkanı oluşmuyor ise; Maliklerin anlaşması ile risksiz yapı korunabildiği gibi, uygulama bütünlüğü açısından risksiz yapılarda kanun kapsamına alınarak uygulama sürecine dahil edilebilecektir. Burada belirtilmek istenen bir parselde birden fazla taşınmaz var bu taşınmazlardan bir kısmı riskli bir kısmı risksiz olarak tespit edilmiş ancak riskli yapılar risksiz yapılardan hukuken ifraz işlemi ile ayrılamıyor ise uygulama tüm taşınmaz parselinde risksiz yapılarda dahil edilmek koşulu ile yapılabilecektir.

Riskli yapı ilan edilen parselden birden fazla yapı olması ve bu yapılardan riskli olanların riskli olmayanlardan ayrılması işlemlerinin yapılması için çok büyük bir kolaylık getirilmiş ve bu işlemlerin Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri tarafından yürütüleceği belirtilmiştir.

Özel Hesaptan Kira Yardımları

Kentsel dönüşüm uygulaması yapılan yerlere Dönüşüm Projeleri Özel hesabından kira yardımı sağlanmaktadır. Uygulama alanı dışındaki riskli yapılarda kentsel dönüşüm kira yardımı talebinin Müdürlükçe uygun görülmesi ve onaylamak üzere Bakanlığa gönderilmesi üzerine, doğrudan riskli yapı maliklerinin hesap numaralarına yapılır. Uygulama alanında kira yardımı talebinin uygulamayı yapan İdare veya TOKİ’ce uygun görülmesi ve onaylamak üzere Bakanlığa göndermesi üzerine, ilgililerine ödenmek üzere idare veya TOKİ’nin hesabına geçirilir. Dönüşüm projeleri Özel Hesabından ayrı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz.

Kentsel Dönüşüm Taşınmaz Maliklerin Hakları

Uygulama alanları, riskli alan olarak Bakanlar Kurulu kararıyla kesin olarak kararlaştırılmış, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen rezerv yapı alanı ve riskli yapıların bulunduğu alandır.

Uygulama alanında yapılacak taşınmazın niteliği ilgili idare tarafından belirlenmek koşulu ile uygulama alanında taşınmazı bulunan maliklere uygulama alanında yapılacak konut ve işyerlerinden verilmek üzere bu maliklerle sözleşme yapılır.

Hak sahibine verilecek işyeri yada konutun bedelinden uygulama alanında bulunan taşınmazın enkaz bedeli düşülür. Hak sahibi bu hesaplamadan sonra hala alacaklı kalır ise taraflar arasındaki anlaşmaya bağlı olarak ilgili kurum tarafından imar transferi yapılarak veya taşınmaz tahsis edilerek yapılabilir. Eğer hesaplama sonucunda hak sahibi olan taşınmaz maliki borçlu kalır ise yine taraflar arasındaki anlaşmaya bağlı olarak borç taksitler halinde ödenebilir.

KAYNAK: https://www.gninsaat.com.tr/uygulama-alanindaki-maliklerin-haklari

Tespit ve Yıkım Kredisi Şartları

Yapılacak tespitler için, özel hesaptan tespit kredisi verilebilmektedir. Bu kredi hak sahibine sağlandıktan sonra üç ay içerisinde tespitin yaptırılması ve Bakanlığa gönderilmesi zorunludur. Riskli alanda yer alan veya riskli olduğu tespit edilen yapılar için, Bakanlıkça özel hesaptan yıkım kredisi verilebilir. Kredi tutarının hak sahibinin hesabına aktarıldığı tarihten itibaren alt ay içerisinde yıkım işleminin yaptırılarak enkazının kaldırılması ve Bakanlığa bilgi verilmesi zorunludur. Her iki durum içinde Aksi bir durum olduğu takdirde 6183 sayılı Kanunun 51. maddesinin 1. fıkrasında yer alan gecikme zammı uygulanır ve kredinin tamamı hemen ödenmesi gerekir.

Özel hesaptan kredi kullanmak istenildiği durumlarda, bulundukları yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine başvurulur. İl Müdürlüklerince incelenen kredi başvurularında uygun görülenler onaylanmak üzere Bakanlığa gönderilir.

Verilecek kredinin miktarı, her yıl Bakanlık tarafından yayımlanan Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ uyarınca belirlenecek yapı yaklaşık maliyetinin %1’ini Tebliğde öngörülmeyen yapı sınıfları için ise yapı keşif bedelinin %1’ini geçemez.

Açılan kredi peşin olarak Özel Hesaptan hak sahibinin hesabına aktarılır. Kredinin geri ödeme süresi 24 aydır. Geri ödemeler kredinin verildiği tarihi takip eden ayla başlar.

Kentsel Dönüşüm Sosyal Yapı Stratejisi

Dünyada, kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin kanunlar ve takip edilen stratejiler ile ilgili İngiltere’den örneklerin de verileceği yazımızda sonrasında da genel itibariyle dünyada yer alan stratejilere yer vermek istiyoruz.

İngiltere’de bir üniversitenin çevre bölümünün raporuna göre dönüşüm alanının geleceği için öngörülen stratejiler;

  • Alanın yönetimi ve organizasyonuna dahil olan işlerin bir şekilde ortaya konulması
  • Yönetim ve organizasyon maliyetlerinin kesin hesaplarla ortaya konulması
  • Dönüşüm alanındaki aktörlerin rollerinin belirlenmesi
  • Dönüşüm alanının yönetim ve organizasyondaki yetki ve sorumluluğun açıkça belirtilmesi
  • Harcamalarda yetki ve sorumluluğun açıkça belirlenmesi
  • Gerektiğinde bu sorumlulukların başka birimlere aktarılması ve bunun koşullarının saptanması
  • Kentsel Dönüşüm Projesi süresinin ve proje ekibinin yetki süresinin netleştirilmesi
  • Gerektiğinde alternatif önerilerinin devreye sokulması
  • Dönüşüm alanında sürdürülebilirliğin sağlanması

İngiltere’nin kentsel dönüşüm uygulamalarındaki başarısının, “Sürdürülebilir Mekânsal Gelişim” sürecini iyi yönetmesi ve bu gelişme sürecinde ekonomi, çevre ve toplum birlikteliğine yönelmesinin payı olduğu söylenebilir. Sürdürülebilir mekânsal gelişme, sadece ekonomik yapı üzerine eğilmemekte, aynı zamanda “toplum” ve “çevre” hedeflerini de bir arada bulundurmaktadır. İngiltere, “kentin yoksul ve dönüşüme ihtiyaç duyan alanlarının kente yeniden kazandırılması, sosyal eşitsizliklerin önlenmesi ve beraberinde ekonomik kalkınma ve çevresel gelişmenin sağlanması” amaçlı yerel koordinasyonu “merkezi idare” desteğinde sağlayabilen ve yöre halkını güçlendiren “mahalle yenileme üniteleri” oluşturmayı başarmıştır. Bu birimler, fon aktarımı ve yerel bazda oluşturulacak sorunları merkezi idareye bildirmek üzere sorumludur. Ayrıca il bazında oluşturulan kentsel yenileme ajansları (Londra Gelişme Ajansı) aracılığıyla, “ekonomik gelişme, yatırımda rekabet edilebilirliğin arttırılması, yerelin var olan potansiyellerinin ortaya çıkarılması ve arttırılması” gibi konularda sürdürülebilir mekânsal gelişmeyi destekleyen birimler aktif olarak görev yapmaktadır.

Genel olarak İngiltere, kentsel dönüşüm uygulamalarındaki başarısını, “kurumsal altyapının ulusal bazdan yerel koordinasyona kadar kademelenmesi”, “yerelde yaşanan sorunların, toplum, ekonomik ve çevre kriterleri eşliğinde sürdürülebilir mekânsal gelişmeyi destekleyecek nitelikte biçimlendirilmesi ve bu şekilde sosyal yapının mahalle ölçeğinden ilçe, il, ulus kademesine kadar oluşturulmasına borçludur.

Kentsel Dönüşüm Yıkım Ruhsatı

Riskli binalarında tespiti sürecinin ardından, maliklerden birinin, birkaçının veya vekillerinin talebi üzerine kurumlara yıkım için engel kalmadığını belli edecek belgeler bildirilerek kentsel dönüşüm yıkım ruhsatı düzenlenebilir.

Kentsel Dönüşüm Yıkım Ruhsatı Düzenlemek için Yapılacak İşlemler;

  • Riskli yapının tahliye edilmesi
  • Elektrik, su ve doğalgaz gibi hizmetlerin kapatıldığı bu kurumlardan alınan belgeler karşılığında tespit edilmişse
  • Yıkım sorumlusu olarak fenni mes’ul belirlenmişse

Diğer maliklerin muvafakatı aranmadan Belediye Başkanlığınca altı iş günü içerisinde yıkım ruhsatı düzenlenecektir.

Uygulama sürecinde malikler arasında bir sıkıntı yaşanmadan oy birliği sağlanması halinde yıkım sürelerinin işleyeceği yönündeki kanaat bu madde ile giderilmiş olup malikler taşınmazı tahliye ettiklerini belgeledikleri ve yukarıda belirtilen süreçler tamamlandığı takdirde 60+30 günlük süreleri beklemeden yıkım ruhsatını alabilecek ve yeniden yapım sürecini hızlı bir şekilde gerçekleştirebilecektir. Burada belirtilen tahliye sadece malikleri değil taşınmazda mevcut tüm kiracıların da tahliyesini kapsamaktadır.